Veículo de desenvolvimento
Conecta oportunidades imobiliárias sólidas ao mercado de capitais, permitindo que o valor seja destravado de forma profissional e escalável.
Opportunities FII
Inteligência estruturada para o desenvolvimento imobiliário
Um veículo de investimento imobiliário que conecta oportunidades sólidas — como o Ocean Front Guarujá — ao mercado de capitais, com eficiência, transparência e governança institucional. O ativo já está integralizado no fundo.
Mais do que um imóvel, um ativo estruturado para gerar e proteger valor. O Opportunities FII destrava o valor imobiliário de forma profissional — unindo o know-how da construção civil à solidez dos fundos imobiliários.
O Fundo
Quatro frentes que destravam o valor.
O Opportunities FII é um fundo de desenvolvimento que viabiliza projetos imobiliários com governança de mercado de capitais. No Ocean Front, a estrutura usou uma SPE — a Sunshine 01 Empreendimentos Imobiliários — para centralizar o ativo e isolar riscos e obrigações.
SPE Sunshine 01
O ativo é centralizado em uma Sociedade de Propósito Específico, que isola contingências e protege o patrimônio — em conformidade com as normas vigentes.
Governança institucional
Administrador fiduciário em conjunto com a gestão SmartSave: auditoria independente, transparência total e um selo de credibilidade reconhecido pelo mercado.
Inteligência tributária
A estrutura de FII captura ganhos tributários relevantes frente a holdings patrimoniais, sobretudo no cenário da Reforma Tributária — detalhado na tese abaixo.
Para quem é
Para o investidor
- Acesso a um ativo premium já integralizado e estruturado.
- Posicionamento na fase de lançamento do Ocean Front.
- Eficiência tributária frente a PF e holding patrimonial.
- Governança auditada e gestão profissional.
Para a incorporadora
- Base de capital previsível, além do crédito bancário.
- Segregação patrimonial via SPE para grandes projetos.
- Governança de FII como diferencial de vendas.
- Veículo reconhecido para vender unidades futuras.
Ativo principal
Ocean Front Guarujá já integralizado
Um lançamento exclusivo na Praia da Enseada que alia arquitetura contemporânea, natureza e inteligência patrimonial — concebido para um novo estilo de viver e investir no litoral paulista.
730Unidades residenciais
~19.020 m²Área do terreno
6.043 m²Preservação & mata nativa
~1.074Vagas de estacionamento
1Torre · fachada com vão central
1 a 3Dormitórios · 44 a 78 m²
Conceito
Arquitetura icônica com fachada de vão central, integrada à mata atlântica e ao oceano — alto padrão construtivo para quem busca diferenciação.
Localização estratégica
Praia da Enseada, Guarujá: infraestrutura consolidada, alta demanda turística e acesso a hospitais, supermercados e farmácias.
Diferencial de mercado
A Enseada carece de produtos novos com este nível de especificação — escassez que gera valorização. Crescimento de 22% na procura por locação de temporada em 24 meses.
Oportunidade
Momento favorável a ativos reais: posicionar-se na fase de lançamento permite capturar a valorização ao longo de todo o ciclo de desenvolvimento.
Material completo do Ocean Front Guarujá disponível para download na seção Material.
Tese tributária
A estrutura de FII protege o líquido.
Comparativo entre estruturas para um patrimônio imobiliário de R$ 25.000.000 e receita de aluguel estimada de R$ 150.000/mês (yield de ~0,6% a.m.). Com a Reforma Tributária (2027), a holding patrimonial fica mais cara que a pessoa física — e o FII estanca essa perda.
| Estrutura | Carga média | Imposto/mês | Líquido/mês | Impacto |
|---|---|---|---|---|
| Pessoa FísicaCarnê-Leão a 27,5% | 27,15%IR a 27,5% − dedução | R$ 40.725 | R$ 109.275 | Perde quase R$ 41 mil/mês (R$ 488 mil/ano). |
| Holding Patrimonial (2026)Lucro Presumido | 13,73%IRPJ/CSLL + PIS/COFINS | R$ 20.595 | R$ 129.405 | Cenário atual. Perde aprox. R$ 20,5 mil/mês (R$ 247 mil/ano). |
| Holding Patrimonial (Pós-Reforma · 2027)IBS/CBS na locação PJ | 31,28%IRPJ/CSLL + IBS/CBS a ~21,2% | R$ 46.920 | R$ 103.080 | Perda drástica de R$ 46.920/mês (R$ 563 mil/ano). Fica pior que a PF. |
| FII ExclusivoTributado a 20% no dividendo | 20%20% retido na fonte | R$ 30.000 | R$ 120.000 | Recupera R$ 16.920/mês frente à Holding de 2027. Estanca a perda da reforma. |
| FII de Mercado (Pulverizado)+100 cotistas · Lei 14.754 | 0%Isento de IR na fonte | ZERO | R$ 150.000 | Retenção total. Ganho extra de R$ 46.920/mês frente à Holding em 2027. |
Estudo de caso ilustrativo. Premissas: patrimônio de R$ 25.000.000 e aluguel de R$ 150.000/mês. Não constitui recomendação de investimento ou consultoria tributária.
85%Potencial de ocupação de produto moderno em alta
temporada.
3xReceita da locação de curta temporada vs. aluguel
convencional.
+22%Crescimento da procura por locação na Enseada em 24
meses.
Incorporadoras e construtoras
Transforme seu projeto em um ativo institucional.
Estruturar seu empreendimento dentro de um FII de desenvolvimento é um diferencial estratégico: capital mais previsível, governança elevada e um veículo reconhecido para vendas de unidades futuras.
Segregação patrimonial e segurança
Pelo modelo de SPE, os riscos do projeto ficam isolados do patrimônio da incorporadora. Obrigações e contingências segregadas — mais tranquilidade aos sócios e segurança robusta aos investidores.
Acesso a capital e fluxo inteligente
Reduza a dependência do financiamento bancário. As receitas de vendas (inclusive via SCP) são geridas em um fluxo controlado, com previsibilidade para o cronograma físico-financeiro e menor custo de captação.
Governança e transparência
O administrador fiduciário somado à gestão SmartSave funciona como selo de credibilidade. Sua incorporadora deixa de ser executora de obras e passa a emitir ativos imobiliários de alta qualidade.
Material
Aprofunde-se no conteúdo completo.
Baixe os documentos com os detalhes do ativo e o estudo tributário que embasa a tese do fundo.
FAQ
Perguntas comuns sobre o fundo.
O que é o Opportunities FII?
Um fundo de investimento imobiliário de desenvolvimento, estruturado pela SmartSave para conectar oportunidades imobiliárias sólidas ao mercado de capitais — com eficiência, transparência e governança institucional.
O que é a SPE Sunshine 01?
É a Sociedade de Propósito Específico (Sunshine 01 Empreendimentos Imobiliários) usada para centralizar o ativo Ocean Front. Ela isola os riscos e as obrigações do projeto, em conformidade com as normas vigentes.
O Ocean Front já está no fundo?
Sim. O Ocean Front Guarujá já está integralizado no Opportunities FII — é o ativo principal e o case que fundamenta a estrutura.
Por que a estrutura de FII é mais eficiente?
Em comparação à pessoa física e à holding patrimonial, o FII reduz significativamente a carga tributária sobre a renda de locação, especialmente no cenário pós-Reforma Tributária. Veja o comparativo na seção Tese tributária.
O fundo é regulado?
A gestão é da SmartSave Gestora de Recursos S.A., autorizada pela CVM (Ato Declaratório 21.677) e autorregulada pela ANBIMA, com administração e auditoria independentes.
Sou incorporadora. Como estruturo meu projeto?
Fale com a gestora pelo formulário abaixo. Avaliamos a segregação patrimonial via SPE, a modelagem de capital e a governança necessárias para transformar o empreendimento em um ativo atrativo para investidores.
Contato
Fale com a gestora do Opportunities FII.
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- Detalhes do Ocean Front e da estrutura do fundo.
- Operado por gestora regulada pela CVM.